Sanieren & Kassieren: Vom geerbten Altbau zum Immobilienhai

So spielst du „Sanieren & Kassieren“

„Sanieren & Kassieren“ ist eine Wirtschaftssimulation im Aufbauspiel-Stil: Du erbst 2026 ein unsaniertes Zweifamilienhaus von 1962, wohnst selbst im Erdgeschoss und vermietest die Wohnung oben. Von dort kaufst du im Lauf der Jahre weitere Häuser dazu, bis am 31. Dezember 2045 feststeht, wie viel dir gehört und wie zufrieden deine Mieter sind. Anders als in klassischen Aufbauspielen rechnet das Spiel mit echter Bauphysik, echtem Mietrecht und echter Förderung statt mit erfundenen Werten.

1. Wähle zu Beginn eines von drei Szenarien: Das Erbe (leicht, schuldenfreier Start), Kalter Start (mittel, die Heizung ist bereits kaputt) oder Die ganze Straße (schwer, zwanzig Wohnungen auf Kredit).
2. Im Sanieren-Modus wählst du ein Bauteil, etwa Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke oder Heizung. Den Förderantrag stellst du, bevor die Arbeiten beginnen. Für die Heizungsförderung der KfW (Programm 458) muss dafür schon ein Vertrag mit dem Handwerker vorliegen, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthält, also erst mit der Förderzusage wirksam wird. Nachträglich darf diese Bedingung laut KfW nicht mehr in den Vertrag aufgenommen werden. Ein Preisschild zeigt Heizkosten vorher und nachher, die Energieklasse, die Förderhöhe und die Amortisationszeit, dazu die Wartezeit des Handwerks, die je nach Gewerk zwischen rund neun Wochen im Schnitt (ZDH) und knapp zwölf Wochen bei Heizung und Sanitär (ZVSHK) liegt.
3. Deine Mieter zeigen ihre Bedürfnisse wie Wärme, trockene Luft, Geld und Ruhe direkt an ihrer Figur im Haus. Reagierst du zu spät auf Kälte oder Schimmel, sinkt ihre Zufriedenheit, und irgendwann drohen Mietminderung, Kündigung oder ein Rechtsstreit.
4. Alle Entscheidungen kommen als Briefe: Schimmelmeldung, Heizungsausfall, Widerspruch gegen eine Mieterhöhung, Kaufangebot oder Modernisierungsumlage. Jeder Brief verlinkt auf einen passenden Ratgeber, etwa zum richtigen Heizen oder zum Taupunkt, und das Spiel läuft danach weiter.

Was das Spiel über echte Sanierung zeigt

Die richtige Reihenfolge spart am meisten

Im Spiel wirkt jede Sanierungsmaßnahme auf eine bereits kleinere Ausgangsbasis, genau wie am echten Gebäude. Nach der Musterhäuser-Studie des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) senkt eine Fenstererneuerung den Heizwärmebedarf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses um 5,6 Prozent gegenüber dem unsanierten Zustand, eine zusätzlich gedämmte oberste Geschossdecke oder ein gedämmtes Dach um weitere 15,1 Prozentpunkte, eine Fassadendämmung um weitere 27,9 Punkte und eine Kellerdeckendämmung um weitere 6,7 Punkte – zusammen gut 55 Prozent weniger Heizwärmebedarf.

Das erklärt, warum das Spiel Fenster, Dach, Wand und Keller in genau dieser Reihenfolge als sinnvollen Sanierungspfad zeigt: Wer zuerst die teure Fassade dämmt und danach die Fenster tauscht, bekommt pro investiertem Euro weniger Einsparung.

Förderung beantragen, bevor der Handwerker anfängt

Für eine neue Heizung zahlt die KfW 458 im Sommer 2026 eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Wer als selbstnutzender Eigentümer eine funktionierende Öl-, Gas- oder Nachtspeicherheizung beziehungsweise eine mindestens 20 Jahre alte Anlage austauscht, bekommt zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent, der ab dem 1. Februar 2027 alle sechs Monate um vier Prozentpunkte sinkt und ab August 2028 ganz entfällt. Im Regelfall sind so bis zu 70 Prozent der Kosten förderfähig, bei einem Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro (beziehungsweise 40.000 Euro mit Kind) bis zu 80 Prozent. Für Dämmung, Fenster und Türen zahlt die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen 15 Prozent, mit einem Bonus von 5 Prozentpunkten für einen individuellen Sanierungsfahrplan, der seit dem 21. Juli 2026 nur noch auf den Teil der Kosten oberhalb von 30.000 Euro Investitionsvolumen greift. Die Falle, die das Spiel nachbaut: Wer den Handwerker ohne diese Bedingung beauftragt oder vor dem Antrag mit den Arbeiten beginnt, verliert den Zuschuss.

Modernisierungsumlage: 8 Prozent, aber mit Deckel

Saniert der Vermieter, darf er die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen, wobei ohnehin fällige Instandhaltung vorher abgezogen wird (§ 559 BGB). Die Miete darf dadurch aber höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen, beziehungsweise nur 2 Euro, wenn die Miete vorher unter 7 Euro pro Quadratmeter lag. Für den Heizungstausch gilt eine eigene Regel: 10 Prozent der Kosten abzüglich in Anspruch genommener Förderung, gedeckelt auf 0,50 Euro pro Quadratmeter in 6 Jahren (§ 559e BGB). Angekündigt werden muss jede Maßnahme mindestens drei Monate vorher (§ 555c BGB) – auch das baut das Spiel als Vorlaufzeit ein.

Mieterhöhung, Kappungsgrenze und wann Mieter zu Recht mindern

Auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter frühestens erhöhen, wenn die Miete mindestens 15 Monate unverändert war, und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent (§ 558 BGB, Kappungsgrenze). Widerspricht der Mieter, kann es vor Gericht enden, genau wie im Spiel. Bei Mängeln mindert sich die Miete automatisch, ganz ohne Erklärung (§ 536 BGB): Für Heizungsausfall im Winter setzen Gerichte in dokumentierten Einzelfällen Minderungsquoten zwischen 20 und 85 Prozent an, für Schimmelbefall zwischen 15 und 60 Prozent, je nach Ausmaß und betroffenen Räumen (Mietminderungstabellen von mietrecht.de und rechtsanwalt-und-mietrecht.de). Wessen Schuld der Schimmel ist, würfelt das Spiel nicht, sondern rechnet es aus der Physik: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss zunächst der Vermieter beweisen, dass kein Baumangel vorliegt, erst danach ist der Mieter mit dem Nachweis von ausreichendem Lüften dran (Gefahrkreistheorie, BGH WuM 2005, 5).

Wer zahlt die CO2-Kosten

Auch die CO2-Kosten der Heizung teilen sich Vermieter und Mieter, nach einem zehnstufigen Modell: Je schlechter die energetische Qualität des Hauses, gemessen am CO2-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr, desto mehr trägt der Vermieter. Unter 12 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter zahlt der Mieter die vollen Kosten, ab 52 Kilogramm trägt der Vermieter 95 Prozent (CO2KostAufG). Ein unsaniertes Haus wie das geerbte Zweifamilienhaus im Spiel liegt zu Beginn weit über dieser Schwelle, ein sanierter Altbau kann sie unterschreiten.

Warum neue Fenster ohne Lüften Schimmel bringen

Neue, dichte Fenster sparen bis zu 15 Prozent der Heizenergie, weil über alte Fenster besonders viel Wärme entweicht (co2online). Sie senken aber auch den natürlichen Luftaustausch der Wohnung deutlich, weil weniger Luft durch undichte Rahmen entweicht. Wer danach nicht aktiv lüftet, riskiert Schimmel. Als ausreichend gilt nach dem Bundesgerichtshof zweimaliges Stoßlüften am Tag von etwa 15 Minuten oder dreimaliges Lüften von etwa 10 Minuten (BGH, Urteile vom 5.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Genau diesen Effekt bildet das Spiel nach: Nach dem Fenstertausch sinkt der Luftwechsel der Wohnung, und ein Mieter, der wenig lüftet, bekommt ein höheres Schimmelrisiko als vorher. Wie sich Luftfeuchte und Schimmelrisiko an einer bestimmten Wand genau berechnen lassen, zeigt der Beitrag Taupunkt berechnen.

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz: Warum niemand mehr sanieren muss

Der Anlass für das Spiel ist echt: Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen, seit dem 29. Juli 2026 ist es in Kraft. Die bisherige Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist ersatzlos gestrichen, ebenso die Regel, dass Heizkessel nach 30 Jahren zwingend ausgetauscht werden müssen. Neue Öl- und Gasheizungen bleiben dauerhaft zulässig, müssen aber ab 2028 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe beimischen: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Wer im Spiel also gar nichts saniert, wird nicht bestraft, muss aber steigende CO2-Kosten, eine schlechtere Energieklasse und damit einen niedrigeren Hauswert in Kauf nehmen. Nach einer hedonischen Auswertung von Immowelt bringt die beste Energieklasse gegenüber dem Mittelwert D einen Preisaufschlag von bis zu 16 Prozent bei Häusern, die schlechteste einen Abschlag von 14 Prozent; nach den unbereinigten Angebotspreisen von ImmoScout24 liegt der Abstand zwischen bester und schlechtester Klasse in ländlichen Lagen sogar bei über 50 Prozentpunkten. Genau diesen wirtschaftlichen statt gesetzlichen Druck bildet das Spiel ab – richtig heizen bleibt trotzdem der günstigste erste Schritt, wie der Beitrag Richtig heizen zeigt.

Welcher Vermieter-Typ wirst du?

Am 31. Dezember 2045 zählt das Spiel dein Nettovermögen, die durchschnittliche Zufriedenheit deiner Mieter und deinen CO2-Ausstoß zusammen und macht daraus einen von sieben Typen: den Miethai (viel Geld, unzufriedene Mieter), den Heiligen (wenig Geld, zufriedene Mieter), den Klimastreber (früh CO2-frei), den Spekulanten (viel Geld, nichts saniert), den Kümmerer (die ausgewogene Mitte), den Pechvogel (wenig von beidem) und das seltene Vorbild (viel Geld, zufriedene Mieter, wenig CO2). Das Ergebnis lässt sich als Bild mit dem gespielten Szenario teilen, zusammen mit einem Link, der Freunden genau dieselbe Ausgangslage aus Zins, Gaspreis und CO2-Preis öffnet.

Was das Spiel vereinfacht

Wie jede Simulation trifft auch „Sanieren & Kassieren“ Annahmen, die so auf der Seite genannt sind, aber keinen eigenen externen Beleg haben: eine fiktive Stadt mit dem Referenzklima Potsdam (das echte Referenzklima, das auch die amtliche Energiebedarfsrechnung nach DIN V 18599 für ganz Deutschland zugrunde legt), eine mittlere Mietenstufe, erfundene Mietertypen mit unterschiedlichem Lüftungs- und Heizverhalten, eine Sparrate von 600 Euro im Monat mit 3 Prozent Wachstum pro Jahr, ein Kaufpreisfaktor von 18 auf die Jahresmiete, eine Beleihung bis 80 Prozent des Kaufpreises mit 1 Prozent Anfangstilgung sowie Ausfall- und Zustimmungswahrscheinlichkeiten von Mietern und Handwerkern. Auch die Entwicklung von CO2-Preis, Gaspreis, Zins und Kaufpreisen ab 2027 ist im Spiel eine plausible Zufallsbewegung innerhalb recherchierter Spannen, kein garantierter Verlauf. Wie viel Strom einzelne Geräte oder eine Wärmepumpe tatsächlich verbrauchen, lässt sich unabhängig vom Spiel mit dem Beitrag Stromverbrauch berechnen nachrechnen.

Die Förderregel ist im Spiel verkürzt: Dort genügt es, den Antrag vor dem Auftrag zu stellen. Im echten Leben kommt es darauf an, dass der Vertrag mit dem Handwerker die Förderzusage als Bedingung enthält und die Arbeiten erst nach dem Antrag beginnen.